L'investissement immobilier dans la région niçoise reste un pilier de la constitution d'un patrimoine, avec des conditions particulièrement favorables en 2025. Entre la baisse des taux d'intérêt et les dispositifs de défiscalisation disponibles, les opportunités sont nombreuses pour les investisseurs avisés souhaitant se positionner sur ce marché premium de la Côte d'Azur.

Situation Actuelle

En juin 2025, les taux d'intérêt immobiliers connaissent une accalmie bienvenue après plusieurs années de hausse. Les taux moyens observés sont :

• Taux moyens sur 20 ans : Entre 3% et 3,35% 
• Meilleurs profils : Taux autour de 3% pour les dossiers solides avec apport conséquent 
• Tendance : Stabilisation avec des baisses comprises entre 0,10% et 0,15% pour certaines banques

Cette situation représente un gain de pouvoir d'achat immobilier significatif : un acquéreur peut potentiellement acheter un bien qui valait 220 000 € en décembre 2023, soit 22% de pouvoir d'achat en plus à effort mensuel constant.

Investissement dans l'Immobilier Neuf

AVANTAGES PRINCIPAUX

• Garanties constructeur : Garantie décennale et parfait achèvement
• Normes énergétiques : Respect de la RT 2020, faible consommation 
• Frais de notaire réduits : Environ 3% contre 7-8% dans l'ancien

• Pas de travaux immédiats : Bien prêt à la location
  
  

DISPOSITIFS FISCAUX SPÉCIFIQUES AU NEUF

Loi Pinel (DISPOSITIF TERMINÉ)

• ⚠️ ATTENTION : Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 
• Taux réduits en 2023-2024 : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans 
• Plus d'investissements possibles : Seuls les investissements réalisés avant le 31/12/2024 continuent de bénéficier de l'avantage
  
  

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

• Amortissement déductible : Du bien et du mobilier 
• Seuil de revenus : Moins de 23 000 € par an ou moins de 50% des revenus globaux 
• Récupération TVA : Possible sur l'achat et les travaux
  
  

Investissement dans l'Immobilier Ancien

Avantages Principaux

• Prix d'achat souvent inférieur : Meilleure rentabilité potentielle 
• Choix de localisation : Plus large gamme de biens disponibles 
• Négociation possible : Marge de manœuvre sur le prix 
• Caractère et charme : Biens avec cachet architectural
  
  

Dispositifs Fiscaux Spécifiques à l'Ancien

Loi Denormandie (DISPOSITIF ACTUEL)

• Réduction d'impôt : 12%, 18% ou 21% selon la durée d'engagement 
• Condition : Travaux représentant au moins 25% du prix d'achat 
• Période d'application : Du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027 
• Zones éligibles : Plus de 1 900 communes "Action Cœur de Ville" et ORT (Seul Grasse et Vallauris sont concernés pour les Alpes-Maritimes)
  
  

Loi Malraux

• Réduction d'impôt : Jusqu'à 30% du montant des travaux 
• Abattement fiscal : Maximum 14% 
• Condition : Secteur sauvegardé ou AVAP (Aire de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine)
  
  

Déficit Foncier

• Principe : Déduction des charges et travaux supérieurs aux revenus 
• Plafond : 10 700 € par an, reportable sur 10 ans 
• Engagement : Location pendant 3 ans minimum
  
  

Régimes Fiscaux Communs

Régime Micro-Foncier

• Abattement : 50% sur les revenus locatifs 
• Plafond : 77 700 € de revenus annuels 
• Simplicité : Déclaration simplifiée
  
  

Régime Réel

• Déductions : Toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) 
• Amortissement : Possible pour le LMNP 
• Complexité : Comptabilité plus détaillée